失败的租购同权

还有不到一个月，新的租房管理条例就要实施了，这是一件大事儿。

但是，网上至今竟然没看到什么有价值的分析与讨论。行业人才凋零可见一斑。

要深刻的理解租房管理条例，就要把房屋相关税收，以及《广州市加快住房租赁市场工作方案》（即广州的租购同权政策）等其他几个政策放在一看。

广州租购同权政策发布于 2017 年 7 月，至今已经有 8 年多时间。

这个政策当年发布的大背景是房地产荣光无限，飞速上涨。

广州在全国率先推出租购同权，预判了城市间人才竞争激烈，完善租房市场成为吸引人才的举措之一 。为更多买不起房的人提供更完善的社会保障。

直到 2022 年，国务院再次提出 " 租购并举 "，将租售同权全面提上议程，可见广州当年之领先。

只可惜，这 8 年多时间的实施效果，不能说 100% 失败，也能说是非常失败。

这其中最重要的原因是：

租购同权的最重要的前提条件是租房合同需要备案，房屋租赁备案需要房东同意（签署备案申请书、提供房产证、身份证等资料），而在实操中，房东几乎没有任何同意备案的的可能。

因为，租房备案后，房东不但要交税，还要承担学位被占用的风险 ---- 在广州，一个优质小学学位的黑市价格大概在 20-80 万元人民币，学位房的售价动辄都要数百万。

房东要能同意给租赁合同备案，那他简直就是活雷锋、和谐社会先进模范、年度感动中国人物候选，足以获得楼市诺贝尔奖提名。

新政

而在即将执行的租房管理条例第八条中明确规定：

出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。

各位有学位房出租的房东们，看到这一条，此时此刻，你心里是怎么想的？

即使房东不同意不配合不松口办租赁合同备案，租户自己去就行了。

租客自行完成租房备案后，房东就要交税了，租购就同权了。

2019 年普惠性税收减免政策，截至当前仍有效，具体税率如下：

项目	说明
税收方式	六税两费合并，适用  综合征收率制度
月租 < 2,000 元	综合税率：2%
月租 2,000 – 30,000 元	综合税率：4%
月租 30,000 – 100,000 元	综合税率：4.295%
月租 > 100,000 元	综合税率：5.91%
税种组成	增值税附加、城建税、教育附加、房产税、个人所得税等
申报方式	按月申报，资料需留存；未报即按核定标准补税

一套 5000 元房租的住宅，房东要交税 200 元。

这时候一定会有人说，房东会把税费加在房租里，羊毛出在羊身上，房租会嗷嗷涨。

但说这话的人一定不知道，房屋租金可以进行个税专项附加扣除。广州的标准是每个月 1500 元。

举例，加入一个人月收入 12000 元，租住了一套 5000 元租金的房子，他的：

应纳税所得额 = 工资−起征点−专项附加扣除 =12000-5000-1500=5500 元。

经计算后，租客每个月可以少缴个税 150 元，房东交 200 个税，里外里租客实际的税收压力只有 50 元一个月，实际税负只有 1%。

当租客承担了这 50 元税款之后，他就可以享受：

报销、提取公积金、落户（有条件）以及子女入学。

你可以这么理解：

租客租房子，不但几乎不用承担税收成本，房东还用房屋附加的学位以及房子的折旧，补贴了租客的孩子去读书。

如果你是有此需求的租客，你会去主动备案交税吗？

哈哈哈哈，看到了吧，在某种程度上来说，房东现在真的可以说是活雷锋、和谐社会先进模范、年度感动中国人物候选，足以获得楼市诺贝尔奖提名。

取消房屋学位限制

目前，在广州各个区，租房上学的政策有些不同。

比如越秀区要求，没有本区户口，不给租房上学。其他区也有入学顺位不同的，可能会被统筹。

然而，大势不可逆，越秀区作为全市老龄化最严重的区，还有多少年轻人？这几年新生儿有多少，大家心里都有数，幼儿园都喜提倒闭潮了，老城区的公办学校们就都别端着了，赶紧下楼接客。（过去几年，越秀区很多小学都已经合并了）

广州现在很多区是一套房子，学位首次占用后六年才能释放。

这个政策在租购同权的背景下，就显得非常反动并且落后。

如果房东在不知情的情况下，被租客占用了学位，这就是血淋淋的一场抢劫。

与香港比较一下，香港也是租购同权，但是香港并没有学位占用六年才能重新再用的政策。香港的招生政策赋予了学校更大的自主招生的权利，淡化了房子本身在学位中的权重。（当然也是需要根据房屋来划分学区）

所以香港房东没那么事儿逼不让租客备案上学读书。

在此我呼吁，既然要实施租购同权，那么应该同样改革目前房屋与学位的绑定政策：

取消房屋附属学位数量的限制。

否则这是对房东的极大不公平，有可能让奄奄一息的房地产市场更加学上加霜。

当然，我也不认为租房条例、租购同权是针对房地产市场的一场有预谋的爆破。

房子、户口、社会保障权利的强绑定，本质上是古老的城乡二元结构的附属物。

现在时代翻篇了，城乡二元结构自己都已经开始改革，更何况房地产、教育、社会保障体系等一系列的变革已经在悄然发生。

每一个微小的变化，最后加总起来，都是翻天覆地，敢让苍穹换新颜。

只是，每一场改革，都会有人成为代价、成为燃料。

不想成为燃料的话，欢迎明晚来我直播间唠唠：