作为二手卖家，比被压价更绝望的，唯有：

无人接盘，无人开价。

毕竟，如果连买家都没有了，拉扯都没对象，降价甩卖就会成为 " 奢望 "。

让人很难想象，这正是不少珠江新城豪宅业主，在过去一年遭遇的心路历程。

01

一年没卖出一套二手房？

先看中海观园国际，今年居然没有卖出过一套房子，上一次的成交记录还停留在 2024 年 11 月。

在前两年，可是平均每个季度成交 2 套。

落差还是相当明显了。

情况相似的，还有星汇雅苑，从去年 12 月至今再无任何成交，今年二手公开交易记录为 0！

方圆月岛就更夸张了——最近一次成交在今年 7 月，而再上一次的交易记录，则要往前翻到去年 5 月，相隔足足 13 个月！

曾是一代标杆豪宅的金碧华府，今年只录得 1 套成交。而去年这个时候，已经成交了 7 套。

值得注意的是，以上这些小区成交急剧减少，可不是因为挂牌房源减少。我在贝壳平台上看到，相关小区的在售房源并不少，部分更已挂牌超过一年！

据纪录显示，这中间还有数次降价，由此可见业主不是刻意挂一个高价，不想卖的。

相反，是业主想卖，但没什么人想买。

02

稀缺性被打破 都在等新王

珠江新城作为广州楼市的风向标，二手市场的变化，尤其是价格的涨跌，总是一石激起千层浪。

而最近几个月，关于 " 珠江新城房价暴跌 " 的言论更是此起彼伏，不断刺激着大家的眼球。

然而，价格下跌只是表象，更多二手楼盘正在或即将面临的，更致命的问题是：

流动性走弱。

过去，为什么珠江新城的房价能够走出独立行情？

为什么门槛这么高，依然有人愿意追高？相信珠江新城未来房价，还能再涨？

因为在很长一段时间里，这里的稀缺性都太顶了！

图源：广州天河发布

这种稀缺性，一方面为体现在板块配套和价值上，譬如作为经济和政治中心，汇聚全市规格最高的配套，最有钱的公司和员工。

但更重要的，是来自楼市——多家以来没有新增宅地，没有新盘供应。在长期的断供之下，二手房，成为了珠江新城买家们的唯一选择。

直到有一天，这条 " 稀缺性 " 护城河不复存在。

从员村的保利华创都荟天珺，到珠江新城心脏的凯旋新世界推新，再到今年临江大道的保利天曜。

珠江新城不仅有一手房，有新规产品，买家甚至还能挑上了？

关键是单价，对标或略高于二手市场主流价！

虽说豪宅买家不差钱，但人家也不傻啊，新房明显要比二手住得更舒服，保值性和升值空间更大。

于是，越来越多买家投入新房市场的怀抱。

而房地产金融属性下滑，以及高评高贷等灰色操作被严查，又进一步削弱珠江新城二手房的流通性。

加之珠江新城，还有压轴新货仍未登场：

保利临江大道项目，即南方面粉厂地块，户型规划建面约 210-640㎡，全部为南向一线江景。

重点是，随着新规收紧，面粉厂成为最后也是唯一一个超级新规豪宅——阳台占比高达 30%，加上 10% 不计容公共开放空间，绝版实用率让其还没入市，就直接吊打珠江新城所有二手。

而在这么顶的数据面前，价格再也不是关键，哪怕要卖到二手市场的天花板水平，按照实际可用面积计算单价，仍然比得房率 7 成多的二手房 " 便宜 "。

市场有消息指，保利临江大道项目有望国庆开售楼部。显然，一定有部分买家已经在持币等待了。

网传效果图 仅供参考

此外，随着冼村最后 2 栋钉子户清零，融资区的保利天御有望今年年底亮相。

网传效果图 仅供参考

还有全网关注的跑马场地块，下个月开拍，按照这个节点顺推，明年上半年就能转化为豪宅开售。

也就是说，在不太久远的未来，珠江新城还有几个新盘，甚至说是几位 " 新王 " 上位。

对意向买家而言，这代表着有更多更好的选择。可对周边二手房来说，却显然不是什么好消息了。

事实证明，没有一个板块能逃脱 " 新人笑，旧人哭 " 的市场规律，哪怕是珠江新城。

如果有，那只是没得挑罢了。

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