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北京大兴新城新盘亮相，总是姗姗来迟。

8 月 11 日，大兴经济开发区 DX00-0302-0021、DX00-0302-0022 地块项目设计方案公示。距离拿地超过了半年。

在那片神奇的土地上，慢是特色，可以枚举的例子很多：

1、2023 年 11 月 23 日，大兴新城西片区 DX00-0407-0007 地块成交，自打 2024 年 8 月 14 日公示了总平图之后，就没有了声息。

2、2024 年 9 月 19 日，大兴西红门 6029、6030 地块成交，在 2025 年 6 月 9 日宣布调规，至今也没动静。据说会引入万科操盘，阳台赠送很大。

3、梧桐府虽已开盘，但从拿地到入市，也耗费了 1 年时间；兴创沐春墅虽公示了总平图，但拿地1年尚未开盘。

这种境况，放在北京其它区域，是不可想象的。但在大兴新城，却成了常态。《大兴土拍，只剩兜底者》

它们是兄弟楼盘，大股东为当地国资大兴发展，是大兴板块土拍的兜底者。不过0021和 0022背后有民营建筑商吕保明的股份。

既然身上流淌着相同的血液，它们在打造产品上，也有异曲同工之处。

花姐发现一个规律，大兴新城十分流行大平层豪宅，无论是兴城之星、梧桐府、0007 地块，还是兴创沐春墅，皆是如此。《大兴新城，公开封阳台了》

这次，新冒出的 0021 和 0022 地块，也基本上是清一色的大户型。

原因在于，10 多年前，兴创置地造就了一座丰碑：兴创屹墅，主打 170-430 平米大平层和联排别墅，2014 年底交付。

有骨子里的主城情结，相信每座新盘，会成为另一座兴创屹墅。

这大概是大兴新城建大平层豪宅的发端。

前不久，一波一波头部房企开始光临大兴新城了，开发大幕正式拉起，大兴区的豪宅梦依然在继续。

两地块容积率微调

先简单回放一下 0021、0022 地块的拿地情况。

1 月 27 日，北京大兴发展集地开发有限公司以 23.2 亿元底价摘得它，成交综合楼面价约 19895 元 / 平方米。其中，021 地块容积率为 2.5，022 容积率为 2.246。

从公示的总平图看，这两地块的容积率做了相应调整。

1、北区 0021 地块占地 2.84 公顷，地上计容建面约 6.77 万㎡，容积率 2.38，规划 7 栋住宅楼；

2、南区 0022 地块占地 2.03 公顷，地上计容建面约 4.89 万㎡，容积率 2.41，规划 6 栋住宅楼：

它们有诸多好房子元素：

如：首层架空层，有五个：分别设在北区的北排 1#、2# 楼，南区 1#、2#、5# 楼。

把层架空层打散，虽沿袭了兴创沐春墅的做法，但没有用风雨连廊串联。

南北区的景观大门正对着，设在规划创逸路上。

公共绿地被侵占嫌疑

北区 0021 地块设计，疑似侵占了公共绿地。

它的东面和北面，是 0020 绿化用地，但都分别设计两个下沉花园，下沉了 5-6 米。

花姐目测了一下，这四个下沉花园，不仅占了整个绿化的 50% 面积，还与 0021 地块打通了。

图纸上显示，东面两个下沉花园越过了用地红线，与 21-9# 配套楼的地下连通。这个配套楼为 2F，高 10.9 米，为商业服务设施，约 5000 平米。

此外，北面的两下沉花园也与 21-8# 配套楼的地下连通，这个 8# 也是商业服务设施，约 1000 平米。

从轮廓线看，0020公共绿地的地下空间，绝大部分被挖空了。

这种把规划绿地变成小区配套设施，是否违反了相关规定呢？

此外，0021 和 0022 地块之间，还设置了地下通道，位于北区的景观大门和南区 22-7# 配套楼的底下。

这个要求，在拿地文件里也是没有体现的。

含混不清的地铁概念

0021 和 0022 地块的拿地文件显示，它是有地铁概念的。

这个说法，在以下几处显示了：

1、在 " 多规合一 " 协同平台审核意见函里，其用地指标的备注栏写道：

"0021   地块配置地上建筑规模   6000 平方米的商业设施（含在地块总建筑规模指标内），商业设施结合轨道站点设置"。

2、" 多规合一 " 协同平台审核意见函里的市政、交通规划要求写道：

"DX00-0302-0018、DX00-0302-0021   及   DX00-0302-0022   地块紧邻规划   19   号线二期新媒体产业基地站，三个地块均应与轨道车站实现连通，应连尽连"。

3、DX00-0302-0018 等地块市政交通规划综合方案写道：

" 项目周边共规划轨道站点一座，为新媒体产业基地站。可实现 M19   线和   M19   南延支线之间交通转换功能。轨道站点位于项目地块东侧"。

有关新媒体产业基地站的设置，0021 和 0022 地块没有显示。

根据拿地文件，花姐大胆推测，M19   线新媒体产业基地站位于项目西北角，因为 0021 地块东面已经没有地方可以放下地铁口了，而 0018 地块已显示为 " 商业用地 " ——建面 2.86 万平米，适合与地铁连通。

这仅仅是个人推测，具体以政府文件为准。

大兴新城首个内嵌阳台

在好房子时代，一定绕不开赠送面积的话题。

0021 和 0022 地块的户型设计，很多变。大致赠送面积为 " 内嵌式阳台 + 奇偶阳台 + 飘窗 + 设备平台挑空 " 组合。

当然，这种组合不一定都在某个户型同时实现，是打散的。

花姐举两款户型的例子：

1、北区的楼王 21-3#：户型面积 370 平米，奇偶阳台设计之外，侧面有个内嵌式阳台，北面有两个挑空阳台；

2、北区的 21-4#：户型面积 282 平米，没有奇偶阳台，户户南向为开敞阳台——不封闭、半送，北侧有一个内嵌式阳台和送了两个挑空阳台。

这也是大兴新城和西红门板块首个带内嵌式阳台的楼盘。

之前，无论是京玺、元启、梧桐府，都只有奇偶阳台，兴创沐春墅为开敞阳台——叠墅为挑高和错层阳台结合。《大兴新城，架空层突破了底线》

有关 0021 和 0022 地块的户型配比，花姐推测有如下面积段：

129-130平米、150-157平米、186平米、193-201平米、282平米和 370平米。