深圳皇庭广场 每经记者 陈荣浩 摄

8 月 11 日，皇庭国际公告称，公司全资子公司融发投资名下资产晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备将于 2025 年 9 月 9 日至 10 日被司法拍卖，起拍价 30.53 亿元。

该广场账面价值占公司总资产 71.57%，2024 年收入占公司全年营业收入的 56.03%。

根据京东法拍信息，皇庭广场起拍价 30.53 亿元，较评估价 43.61 亿元折价近 30%。 

评估报告显示，项目的土地使用年限为 40 年，自 2002 年 10 月 8 日起至 2042 年 10 月 7 日止。换言之，该项目土地使用年限尚余约 17 年。而截至移送拍卖时，案涉不动产尚欠管理费约 1631.87 万元、水电费约 740.06 万元。这意味着，竞买人除需支付拍卖价款外，还需承担约 2372 万元的待缴费用。

8 月 10 日，《每日经济新闻》记者实地探访了解到，项目整体人流量可观，对于即将被法拍的消息，店铺从业人员普遍表示 " 不知情 " 且认为 " 没什么影响 "。

皇庭广场之所以走到被拍卖的地步，与其运营主体皇庭系近年来深陷的资金困境密切相关。早在 2021 年，因皇庭国际 30 亿元贷款到期未偿，皇庭广场被申请查封。此次法拍涉及借款合同纠纷，若拍卖成功，所得款项将用于清偿相关债务。

十年浮沉

作为深圳地铁 1 号线、4 号线双地铁上盖物业，皇庭广场北接市民中心、南邻会展中心，与星河 COCOPark、平安金融中心等共同构成福田 CBD 黄金三角。

那么，深圳核心区的商业综合体是怎么走上被法拍的地步的？

每经记者注意到，皇庭广场的命运转折点始于 2016 年的一笔关键融资。

当年，皇庭国际子公司融发投资以该物业为抵押，向中信信托借款 30 亿元，期限至 2021 年 3 月。这笔资金原计划用于支持项目扩建，然而随着房地产行业的下行，皇庭国际的资金链逐渐紧绷。2021 年贷款到期时，公司仅偿还本金 2.5 亿元，剩余 27.5 亿元本息逾期，直接触发了中信信托的司法查封程序。

皇庭国际曾于 2022 年两次在深圳联合产权交易所挂牌转让融发投资 100% 股权，挂牌价从 74.93 亿元降至 56.2 亿元，但均因债务复杂、产权受限等问题流拍。

根据皇庭国际 2025 年一季报，截至今年 3 月末，皇庭国际总资产为 80.08 亿元，总负债为 77.77 亿元，资产负债率达到 97.12%。今年一季度实现营收 1.31 亿元，归母净利润亏损 8203.01 万元。 

" 对很多核心资产来说，法拍从来不是‘最优解’，而是‘最后解’。它能在 90 天内强制出清，却也往往将资产价值压缩到最低，债权人回收率通常不足五成。" 鹿客岛科技创始人兼 CEO 卢克林向每经记者分析称，皇庭广场走向法拍，一定程度上反映了之前的尝试已经失败，此次挂牌前已两度流拍、股权无人问津，市场早已 " 用脚投票 "。

在卢克林看来，尽管皇庭广场本身质地尚可，但对接盘方的资金实力要求较高。 

"2042 年到期的土地使用年限，以及刚性运营缺口是看得见的折现黑洞。能接盘的只有三类：一是手握低成本长钱的险资或主权基金，借机锁定深圳稀缺资源筹码；二是 TMT 巨头，将商业盒子改造成‘总部 + 展示中心’；三是外资基金以不良资产 + 改造模式套利。易主后，大概率会‘去零售化’，压缩传统百货面积，引入首店经济、策展商业及屋顶运动公园，提升坪效，再用绿色改造争取政府补贴，对冲年限折旧。" 卢克林分析称。

" 市场对高负债资产普遍存在规避情绪 "

全球知名咨询公司商品战略顾问总监、东华大学客座教授潘俊指出，目前市场上许多投资方对高负债资产确实存在规避情绪，对某些企业而言，公开债务问题可能会损害项目的高端定位。

" 除了法拍之外，未来包括 REITs 证券化（参考益田假日广场 REITs，内部收益率达 12%）、债转股加战略投资（参考凯德重组上海项目增值 40%）、成立政府纾困基金等方式，都是目前市场上盘活存量资产的重要模式。" 潘俊表示。

皇庭广场租金情况 来源：深圳房天下

深圳房天下数据显示，皇庭广场各面积段租金在 120 元 ~600 元 / 平方米 · 月不等，目前一套 78 平方米商户房源挂牌总价 260 万元，折合单价约 3.33 万元 / 平方米。 

北京财贸职业学院国际商贸中心研究基地教授王春娟向每经记者分析称，在当前的经济环境下，投资者更加注重资产的安全性和收益的稳定性。对于存在债务纠纷等风险的商业项目，他们会要求更高的风险溢价，即通过较低的价格来弥补潜在风险。

王春娟提到，皇庭广场宗地面积较大，地理位置优越，是显著的竞争优势，但还需考虑截至移送拍卖时的待缴费用约 2372 万元。综合来看，如果买家有能力解决债务问题并有效运营该项目，从长期投资角度来看具有一定的性价比。

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