本文来源：时代周报 作者：张钇璟

7 月 30 日，港资房企恒隆地产（00101.HK）发布 2025 年度中期业绩。数据显示，2025 年上半年，恒隆地产实现收入 49.68 亿港元，同比下滑 19%。

收入的下降主要归因于物业销售的减少。报告期内，恒隆地产旗下皓日、武汉恒隆府两大项目销售进账 1.61 亿港元，而 2024 年上半年恒隆地产物业销售高达 12.28 亿港元，同比下降 87%。

图片来源：恒隆地产 2025 年半年度财报

至于利润方面，受租赁营业溢利下降及财务费用上升影响，2025 年前六个月，恒隆地产录得股东应占基本纯利 15.87 亿港元，同比下降 9%，每股基本盈利为 0.33 港元；股东应占纯利 9.12 亿港元，同比下降 14%，每股盈利为 0.19 港元 ,。公司宣布派发 2025 年度中期股息为每股 0.12 港元。

对于恒隆地产的这张半年度成绩单，公司行政总裁卢韦柏在 7 月 30 日下午举行的半年度业绩会上表示，过去 5 次业绩会集团都在说 " 保本保命 "，目前可说用不同手段熬过最困难的时候，相信最坏的时候已过去。

他表示，" 去年开始我们进行重整 ，目的就是在多风雨时，可以将自身稳固实力，所以我们做了很多工作，包括以股代息，均是希望可以重整… ... 我们可以见到今年首六个月是在稳中求进，跌幅变小了。"

图片来源：恒隆地产官微

而机构之间则对恒隆地产的盈利表现却产生了分歧。7 月 30 日，花旗发表报告称，恒隆地产上半年基本盈利按年下降 8.5% 至 15.87 亿港元，符合预期。而摩根士丹利则在同日发布的研报认为，恒隆地产上半年每股盈利 0.33 港元，低于市场预期 0.35 港元。

不过，两家机构都对公司发布的股息表示认可。花旗指出，恒隆地产每股中期股息为 0.12 港元，继续提供以股代息选项，隐含中期股息支付比率为 36%，较 2024 年上半年的 32% 增加 4 个百分点。而摩根士丹利也表示，恒隆地产每股中期股息与去年同期持平，过去 12 个月股息收益率达 6.7%，仍具吸引力。

上半年内地物业租金收入下滑 2%

财报显示，恒隆地产的收入由物业租赁、物业销售及酒店三部分组成。· 其中，物业租赁为公司最重要的收入来源。而在物业租赁中，恒隆地产又以内地市场作为主战场。2025 年上半年，恒隆地产来自于内地的物业租赁收入 31.90 亿港元，较 2024 年下滑 2%，占总营收的 63%。

据悉，恒隆地产在内地市场的租赁收入主要来源于商场和办公楼两大部分。2025 年上半年，内地商场提供的物业租赁收入为 24.12 亿元，较 2024 年的 24.14 亿元基本持平。

具体来看，恒隆地产在内地的 10 座商场中，7 座商场租金收入实现正增长，剩余天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场 3 座商场租金收入分别 8200 万元、7600 万元、2700 万元，同比下滑 2%、36%、37%，期末出租率为 94%、88%、86%。

图片来源：恒隆地产 2025 年半年度财报

恒隆地产在半年报中指出，天津恒隆广场等三座租金收入下滑，主要是受同业的进取定价及宣传攻势影响，录得销售租金下跌。

然而，即便是收入实现正增长的商场，实际情况也并非如表面这么乐观。例如，恒隆地产旗下最著名、租金收入最高的上海恒隆广场，虽然 2025 年上半年实现收入 8.22 亿元，但受客户对高端消费渐趋谨慎影响，导致租户销售额下跌 8%。此外，无锡恒隆广场、昆明恒隆广场的租户销售额也分别下滑 4%、1%。

在分析当前租赁市场环境时，恒隆地产在半年报中指出，当前内地高端零售市场面临挑战，包括宏观经济和消费者习惯转变，以及来自国内外市场竞争压力。

值得注意的是，这是恒隆地产首次在财报中提及消费者习惯转变。在过往财报中，该集团一直将低迷的销售归咎于消费者信心、经济等宏观周期性原因。

此外，恒隆地产表示，" 由于日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变，我们秉持以客为尊的营运策略，持续优化各商场品牌组合。为此，我们的内地物业组合于 2025 年开始不再将商场组合划分为‘高端’及‘次高端’类别。"

相比于商场，恒隆地产在内地市场的办公楼租金下滑的更为明显。数据显示，2025 年上半年，恒隆地产来自内地办公楼的收入为 5.28 亿元，同比下滑 5%，跌幅主要由租出率下降和租金下调所致。

在恒隆地产在内地的 5 个办公楼中，上海恒隆广场的甲级办公楼租金下调幅度最大，占内地办公楼整体降幅 82%。同时，该办公楼的出租率下滑最为明显，较 2024 年同期下降了 6 个百分点至 82%。上述因素导致该办公楼期内收入下滑幅度最大。期内，上海恒隆广场实现租金收入 2.89 亿元，同比下滑 7%。

图片来源：恒隆地产 2025 年半年度财报

今年年初的业绩会上，恒隆地产曾将 2025 年租赁收入增长目标设定为 " 个位数增长 "。对于这一目标，卢韦柏在最新的业绩会上表示，公司有信心，但能否实现还需要看第三、第四季度的具体情况。

未来一两年将以杭州市场为重

虽然业绩较去年同期有所下滑，不过恒隆地产的股价却越走越高。7 月 31 日，恒隆地产盘中一度触及 8.40 港元 / 股，创下 2024 年 11 月以来的新高。截至当日午间收盘，恒隆地产报收 8.20 港元 / 股，年内累计涨幅超 40%。

花旗 7 月 30 日发表的研报中指出，当前市场焦点可能集中在中国内地零售销售 / 租金预期、杭州西湖 66 号项目的预租进展、资本支出计划及资金管理。

早前 7 月 10 日晚间，百大集团（600865.SH）发布公告与恒隆地产签署 20 年租赁合同，将位于延安路 546 号的杭州百货大楼南、北楼物业租予恒隆地产，租期自 2028 年 4 月 1 日起。

这笔交易租金标准为 3750 万元 / 季度，每三年租金在前一个周期租金标准基础上递增 4.5%，百大集团同意在合同期限的前两年分别减免 3 个月的租金。据此计算，恒隆地产需为此付出总租金高达约 33.36 亿元。该笔交易尚需提交股东大会审议。

据悉，杭州百货这两栋南北大楼与正在兴建中的杭州恒隆广场仅一路之隔。2018 年 5 月，恒隆以 107.31 亿元、溢价率 118.5% 拿下杭州武林商圈绝版商业地块武林天水单元 XC0105-05A 地块。

根据规划，恒隆地产计划在该地块上打造其进入内地的第 11 个项目——杭州恒隆广场。该项目原计划由一座约 10 万平方米的购物商场、五座甲级写字楼、一座奢华酒店（浙江首家文华东方酒店）组成的高端商业综合体。

杭州恒隆广场效果图 图片来源：恒隆地产官微

若算上杭州百货南北大楼，杭州恒隆广场的体量将增长至 14.2 万平方米，与直线距离不足 400 米的杭州商业 " 老牌霸主 " 杭州大厦（约 18 万平方米）差距明显缩小。

对于上述合作，卢韦柏表示，这不仅能把商场的体量增加 40%，更重要的是，商场在主干道的外立面会从 90 米增加到 290 米。如果恒隆能拿下这个项目，杭州恒隆广场的影响力与竞争力将大大提升。所以对恒隆来说，这是非常好的合作。

" 由于两座大楼是租赁回来，不用交房产税等很多费用，同时升级工程都是由业主负责，集团主要做装修的工作，因此不用投放很多资本。相应地，杭州恒隆广场未来的收益和回报也会有很大的提升。"

卢韦柏指出，杭州是恒隆集团接下来一两年在内地的重中之重。据他透露，杭州恒隆广场商场预计会在 2026 年年中开幕，目前预租率达 81%。同时，租下杭州百货大楼的扩展部分，则预计会在 2029 年成型。