一场以 " 新质 " 为核心的估值重构正重塑市场认知。

近日，在格隆汇 · 中期策略峰会上，绿城管理作为国内代建头部企业，荣获 " 格隆汇金格奖 · ESG 公司治理卓越企业 " 奖项。这一奖项背后，是资本市场对代建行业 ESG 价值标准的一次重要确认。

自 2005 年借杭州江干区改造契机进入保障房代建领域，绿城正式开启 " 代建元年 "。至此，今年公司正式迈向开创并引领中国房地产代建模式的第二十个年头，加之 7 月 10 日更是绿城管理即将迎来港交所主板上市五周年之际，这一背景下，其深厚积淀与独特模式展现出的内在价值更显突出。

在房地产深度调整期，绿城管理的代建轻资产模式凭借其突出的 ESG 治理能力，正迅速成为助力企业穿越周期的核心竞争力，同时也为寻求转型的中小房企提供了可行的现实路径。

1、政策与市场双轮驱动，代建行业 ESG 价值升维

站在行业视角审视，随着政策与市场的双重驱动，ESG 治理能力已从加分项升级为生存卡位的关键筹码。

首先，政策端正以前所未有的力度推动 ESG 合规建设。

例如，2025 年政府工作报告将 " 培育绿色建筑新增长点 " 列为重点任务，要求新建建筑全面执行绿色标准并加速零碳园区建设。

这一政策导向也在实操层面获得系统性支撑，5 月实施的《企业 ESG 绩效评价导则》新增 129 项四级指标，将绿色供应链管理、账款偿付履约纳入核心考核维度，标志着我国 ESG 标准体系 " 三位一体 " 框架初步成型，特别是填补了企业 ESG 评价的系统性空白。

另外，年初深交所更是升级国证 ESG 2.0 评价体系，大幅提升降碳技术应用等本土化议题权重。

与之相伴的是更为强烈的市场转型信号，政策驱动企业转向 ESG 友好模式，进而激活了市场对轻资产代建的需求。

其一，在保交楼攻坚关键期，政府主导的保障房、纾困项目要求代建企业必须统筹效率与民生责任，全国大量停工项目等待盘活。

其二，城市更新不断提速。例如今年 5 月，《关于持续推进城市更新行动的意见》‌的发布再次强调要推进城镇老旧小区整治，以及老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，进一步激发了政府代建的市场需求。

住建部最新数据显示，今年全国计划新开工改造城镇老旧小区 2.5 万个。1 至 4 月份，全国新开工改造城镇老旧小区 5679 个，河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北等 6 个省市开工率超过 50%。

其三，轻资产模式下的价值重估。面对传统房企平均资产负债率突破 80% 警戒线的行业现状，代建行业以其独特的资产结构成为资本避险的核心选择。其通过输出项目管理服务获取收入，无需承担土地购置及开发建设资金压力，由此形成的净现金模式创造出结构性优势，这种轻资产运营特性从根本上规避了行业债务风险传染。

因此，政策硬约束与市场避险需求形成共振，代建行业的低负债特性与 ESG 能力正重构企业价值评估模型。随着绿色建筑标准与 ESG 披露制度深化落地，代建赛道的合规能力将直接决定行业洗牌中的站位格局。

2、三大维度奠定 ESG 治理卓越资质，商业价值快速释放

正是在这样的时代浪潮中，绿城管理凭借连续 9 年超 20% 的市场占有率，持续领跑赛道，背后的核心动能正来自 ESG 体系的系统性建设。

从环境维度来看，绿城管理将绿色基因植入项目全周期。

2024 年，公司持续提升项目可再生能源利用效能，绿色建筑面积累计达 1.09 亿万平方米，占比 87.03%。以上海 783 项目为例，其通过被动式节能设计、可再生能源利用，以及高效设备应用，实现超低能耗目标，打造住建部认证的 " 近零能耗建筑 " 标杆。

社会层面则展现出公司的精准触达能力。

2024 年，公司交付江阴澄江明月、广州阳光半岛、广州江府海棠等首批纾困项目，盘活停工资产超千万平方米。

而在保障性住房建设方面，截至 2024 年，公司已累计高品质交付政府代建项目 6390 万平方米，为近 42.8 万户原住民改善了居住环境。

此外，公司与中房协成立中国房地产业协会代建分会，不仅承办 " 高品质住房建设及创新运维服务现在经验交流会 "，还依托多年实践经验，联合业内专家共同完成了 " 国内首次系统化编制代建企业综合能力评价标准 " 的工作，《代建企业综合能力评价标准》通过专家审查会。于 7 月 2 日正在遴选部分代建企业开展试评价工作，以验证并完善各指标的合理性、可操作性和科学性，致力于推动行业迈向高质量发展新阶段。

最后，绿城管理在治理层面的成果同样突出。

在 B 端服务领域，公司基于多年项目管理经验推出的行业首个智能化代建操作系统 " 绿城 M"，成功将传统工程经验转化为数据资产。其独创的 "M 登山模型 " 通过机器学习数万项目节点数据，实现从设计需求匹配到施工资源调度的全流程优化，建立起覆盖项目全生命周期的数字化管控闭环。

数据显示，2024 年公司 380 个委托项目的 B 端客户满意度达 96%，大幅领先行业平均水平，验证了智能决策系统的应用效能。

同时，公司也将治理能力延伸至 C 端服务。聚焦改善型客户需求，其发布的《2024 年度代建 C 端客户研究白皮书》围绕硬件升级、情感焕新两大方面解锁人居场景的更多创新可能。

为精准捕获市场需求动态，公司通过营销客研中心搭建全国联动的立体化研究网络，累计完成超 3.4 万户家庭入户调研、2 万份需求问卷及 330 小时深度访谈，形成覆盖产品设计全链条的需求数据库。

这种基于大数据的客户洞察直接驱动服务升级，2024 年公司 C 端满意度攀升至 91%，实现连续 5 年提升并领先行业，标志着企业成功打通客户需求转化的 " 最后一公里 "。

当然，绿城管理的治理成果也已得到专业机构的广泛认可。

据绿城管理最新 ESG 报告显示，2024 年公司不仅斩获包括 " 中国代建企业产品力 " 等在内的 30 项行业 TOP1 荣誉，也获得由中指研究院等机构颁发的如 "2024 中国房地产代建运营引领企业 " 共 154 项产品类荣誉。此外，其更凭借如 "2024 美国 TITAN 地产大奖 " 等 23 个国际级产品奖项，赢得美国国际奖项协会等众多海内外专业机构的肯定。

3、结语

当轻资产模式遇上 ESG 浪潮，可以说这是一次行业范式重塑的必然选择。

代建企业凭借轻资产特性实现 ESG 能力的内生化，将治理框架转化为风控盾牌、将绿色标准打造成溢价引擎、将民生工程扩展为市场蓝海。

绿城管理的案例亦充分证明出，在责任与效益的天平上，卓越的治理从不是成本，而是通往新增长范式的通行证。