在 618 购房节、年中冲刺，以及 " 取消三限 " 的三重刺激下，6 月的广州楼市呈现出显著的区域分化和价格分层特征：

核心区上演 " 冰火两重天 "

外围区陷入 " 价格绞杀战 "

豪宅市场逆势飘红与刚需盘滞销并存，勾勒出房地产市场深度分化的残酷现实。

图片由 AI 生成

天河区作为楼市 " 晴雨表 "，618 期间的促销大战撕开了市场真实底色。珠江花城推出 76-140㎡特价房源，总价 270 万起并附带 3-7 万成交返现，看似诱人的价格背后，实则是开发商对市场下行的主动妥协。

珠江花城实景图

而保利天奕凭借 7.3-9 万 /㎡的价格和金融城核心地段，去化率达 58.9%，印证了 " 核心资产抗跌性 " 的市场共识。

保利天奕效果图

这种分化本质上是购房者对 " 伪核心 " 项目的祛魅，真正的地段价值、产品力和配套兑现度，成为撬动买单的核心要素。

海珠区则演绎着改善资产的逆势升温。绿城馥香园以 " 美丽价格 " 清退 84㎡好楼层，暗合改善客群对性价比的追逐。

绿城馥香园效果图

中海大境 129-143㎡户型单价降至 7.2 万 /㎡起，以价换量策略奏效，凭借稀缺景观资源保持热销。

2024 年海珠区千万豪宅成交占全市 1/3 的成绩单，揭示出高净值人群对核心区优质资产的配置热情。

但光鲜数据下难掩隐忧：老城区如越秀 618 零成交，荔湾 " 清尾货 " 房源去化缓慢，暴露出核心区内部的板块断层——缺乏规划增量的传统老城区，正被新兴核心区拉开差距。

增城、南沙等外围区域在 618 期间上演 " 低价狂欢 "，却难掩市场疲态。

增城以 35 套网签量登顶全市，靠的是万科都会四季 "120 万任选 88㎡南向三房 "、凤榕台 "89㎡四房 98 万起 " 的极致低价策略。

中建凤榕台效果图

然而，截至 2025 年 5 月，增城库存去化周期超 28 个月，是全市平均水平的 3 倍，这种 " 以价换量 " 本质上是对未来房价的提前透支，更是区域价值支撑力匮乏的无奈之举。

南沙黄阁的保利南沙天汇单价降至 2 万 /㎡，降幅达 28%，却仍未达预期去化，折射出购房者对远郊板块的信心崩塌。

广州南沙区

黄埔区的分化则凸显 " 规划溢价 " 的退潮。科学城板块凭借未来方洲、中央城等流量盘支撑，以 " 刚需价 + 地铁配套 + 产业预期 " 吸引客群，成为外围区少有的 " 抗跌板块 "。

中建玖合 · 未来方洲效果图

但老黄埔的珑岄上城首推去化率 71.8%，加推时骤降至 38.6%，暴露了市场对 " 伪核心 " 规划的冷静审视 -- 当产业落地不及预期、配套兑现滞后，曾经的 " 网红板块 " 也难逃销量腰斩的命运。

6 月 13 日广州全面取消限购、限售、限价，首套首付降至 15%、利率低至 3%，被视为楼市 " 最强松绑 "。

但市场反馈极具戏剧性：核心区高端盘咨询量激增，保利天奕等项目加速去化，本质是政策释放了改善客群的置换需求，为核心资产的流动性赋能。

而外围区并未出现预期中的 " 刚需井喷 "，反而陷入 " 降价 - 观望 - 再降价 " 的恶性循环，印证了一个残酷现实：政策只能放大区域价值差异，无法逆转基本面失衡。

618 的市场残局，为购房者和开发商敲响双重警钟：对购房者而言，需彻底摒弃 " 闭眼买房赚差价 " 的旧逻辑——核心区并非全域优质，要警惕 " 伪核心 " 项目的溢价泡沫；外围区不能只看价格，需紧盯地铁开通时间、学校落地进度、产业园区投产情况等 " 硬指标 "，避免成为库存消化的 " 接盘侠 "。

对开发商而言，靠 " 概念炒作 " 卖房的时代一去不复返，核心区需聚焦产品力升级；外围区必须直面配套短板，用 " 准现楼 + 即享配套 " 取代图纸画饼，否则难逃 " 以价换量仍难去化 " 的困境。

这场 618 楼市大战，与其说是年中促销，不如说是市场分化的集中预演。当政策红利褪去，当流量狂欢落幕，广州楼市正回归本质：价值决定一切，分化即是常态。

（以上数据来源：广州市住建局、合富研究院、中指院、克而瑞，以及各楼盘公开促销信息）