日前，广州规自局发布批前公示，曾经火爆广州的琶洲南 TOD 旁边一地块要商改住了。

据悉，这一地块原先是珠光的商业地块，原本是要给电竞企业用的，建设电竞、文创和商业项目的，但如今摇身一变成了住宅。

那些早年在琶洲南 TOD 花了上千万元买了房的业主们，如今感觉到了这块地出来，将会打压他们豪宅的价格，如芒刺在背。于是，坐不住的越秀业主们，感觉到自己的奶酪被动了，于是联名写了一封公开信，要求广州规自局收回成命。

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商改住五大关键点

广州市规自局的官网显示，这块地全名是：海珠区赤沙涌以东储备用地（AH0314 规划管理单元）。官网上显示，此次调整有几个关键点：

1、土地性质调整，由商业地块调整为二类居住用地兼容商业设施用地、广场用地；

2、容积率大降，从 5.0 直接砍到 3.43；

3、总建面从 25 万㎡降到 17 万㎡，减少了 8 万㎡；建筑密度从 55% 降到 28%，楼间距更加宽敞；

4、限高从 220 米降到 100 米。

5、绿地率从 20% 提高到 35%。

规划还要求，地块内要建设住宅项目所需要的社区公共服务设施、商业配套、居民健身场所，甚至还有一所 12 班的幼儿园。

公示时间 30 天，自 2025 年 6 月 14 日至 2025 年 7 月 13 日。预计商业改性后，到 7 月 13 号公示完，下半年会推出到土地市场，真正建成开卖，估计最快也要年底了。

这样琶洲南 TOD 的业主们感觉到了压力。

因为，原先他们买这里的房子，看上的是片区内住宅用地供应少，商品房稀缺。城市核心区，越多的商业写字楼，住宅越少，就越稀缺，房价就会不断上涨，手里的豪宅资产，才能保值增值。如今，琶洲南 TOD 旁边要新增供应 17 万平米的住宅。

越秀琶洲南 TOD 的业主们自然坐不住了，担心会在高位站岗。

2

联名写信反对改规划

对于这些业主来说，联名写公开信的心情，可以理解。

四年前，广州地铁以逾 82 亿的代价，拍下了琶洲南 TOD 一期地块。加上要求配建的地铁盖板工程，广州地铁的拿地成本，超过 110 亿。折算下来，琶洲南 TOD 一期的平均楼面价，大约 3.6 万 / 平米。

广州地铁底价摘牌以后，越秀很快就加入了进来，主导了项目的操盘开发。拿地一年后，琶洲南 TOD 一期开盘——单价最低需要 9 万 / 平米出头，最贵卖到了将近 14 万 / 平米。

因为琶洲南 TOD 的稀缺性，开卖后曾经一房难求。传闻，市面上有内转流出，要花费好几百个 W 的喝茶费。

而后来广州放开了限价，琶洲南 TOD 的备案单价冲上了 16 万 +。这让琶洲南 TOD 一时风头无两。

2024 年，琶洲南 TOD 二期开盘，最低单价已经涨到了 10 万 / 平米出头。

当时买上琶洲南 TOD 的业主可谓是欢天喜地，妥妥地形势一片大好。

可是如今，旁边要新增供应 17 万平米的住宅。原先看中琶洲南 TOD 稀缺性而上车的业主们自然不淡定了，稀缺性没有了，升值空间自然受到了很大的限制。说不定还要亏损。

据悉，现在已经有琶洲南 TOD 的二手房挂牌出售，贝壳显示，琶洲南 TOD 首套二手房建面约 142㎡四房，成交总价 1550 万，折合单价约 10.9 万 /㎡。此外，琶洲南 TOD 在售 9 套二手房源，挂牌单价在 11 万 + 至 14 万 /㎡之间。

那些高价买的或者是加了大笔的喝茶费买的，估计就要面临浮亏的困境了。

于是越秀琶洲南 TOD 的业主们联名写信，" 坚决反对赤沙涌以东地块（AH0314 单元）商改住规划 "。

在他们看来，这个商改住规划，戳破了琶洲南 TOD 房价继续上涨的希望肥皂泡。

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冲击或没有想像中的大

但是反对应该是无效的。AH0314 规划管理单元商改住用地该来还是会来。

这块琶洲南的新宅地用地面积 5 万平方米，建筑面积 17.2 万平方米，纯属靓地，自然会吸引众多开发商前来争夺。

保利天奕的楼面价是 4.25 万元。琶洲南新地块的状况会更好一点。

业内预计，顺利的话，该地块很可能在今年 9 月份拍卖，开发商动作迅速点，明年初就能开。地块价格应该会突破 5 万元。开发商动作快一点的话，估计会在明年初开盘。

这个地块的优点就是远离华快，又享受了琶洲成熟的配套，嫌弃保利琶洲南配套不行的，可以看这块地。预计项目会做 120 到 200 平的改善型产品，考虑到限高问题，预计是做塔楼，预计 2 梯 4 户和 2 梯 3 户。

至于这个项目会不会冲击琶洲南 TOD 的价格，就看其要做什么样的产品。

目前保利琶洲南是 7 到 10 万，琶洲南 TOD 二手在 10 到 12 万，一手在 11 万以上。

琶洲南新地块，有分析人士认为，未来的开盘的价格在 11 万以上。因而，对琶洲南 TOD 的价格冲击也没有那么大。

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