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陈海鸥很懂控舆情。

五一假期前夕，北京润府对外公示了调规后的总平面设计图，目的是降低外界的关注度。

这是个开盘快一年的老项目，隶属华润置地旗下，陈海鸥是北京区域总经理。

北京润府调规，主要涉及两点：1、整个小区增配了首层架空、邻里共享空间、风雨连廊等；2、有 10栋住宅楼，增设了南向开敞阳台和北向设备平台。

这些，正是北京当下最流行的 " 好房子 " 概念。

但，公示文案里，丝毫找不到调改的理由。

老盘调规，北京润府只能算是个跟随者，也没有 " 首个吃螃蟹者 " 元启，调得那么丝滑。

一个月前，元启在公示调规后的图纸时，理由冠冕堂皇——为提升项目居住品质，打造人民满意的 " 好房子 "。（详见《中建壹品的 " 阳 " 谋》）

今年 2 月出台的 " 好房子技术要点 " 里，确实提到一句："近期已批项目可参照此要点修改完善。"

但近期是多久，并没有明确。

北京润府于2024年 3月 19日取得规划证，比政策早了近 11个月。

据花姐观察，北京润府和元启双双调规，有一个相似点，也有一个不同点。

1、相似点：它们的待售货值都很大。

元启占地 4.7 万平米，规划地上建面 11.77 万平米，户型为 88 平米至 168 平米。

它规划 1054 户，调规前开盘 8 个月，只网签了 66 套，去化率仅为 6.27%，网签均价 5.35 万元 / 平米，待售 988 套，货值剩下约 60 亿元。

现在，它的网签退回到了个位数，仅为2套。

北京润府占地 6.99 万平米，户型为 98 平米至 177 平米，规划地上建面 17.58 万平米。

它规划 1384 户，开盘近 11 个月，网签 441 套，去化率 31.86%，网签均价 5.87 万元 / 平米，待售 943 套，货值剩下约 70 亿元。

由于它们剩余的货值大，开发商才有足够的动力去调改。

尤其是元启，在调规之后，迫不及待地搞了一场盛大的发布会，重点介绍了通过奇偶阳台的巧妙设计，实现全赠送。

现场，中建壹品北方区新任总经理刘尚元也顺带亮相，表明原总经理田植钊撤了。

2、不同点：元启全改，北京润府部分改。

刘尚元将元启改造得很彻底，除了大门做了优化之外，每栋每户都调规了，南向增加了 1-1.5 米的南向奇偶阳台全送，北向的开敞阳台从原来的 1 米变成 1.8 米。

但，北京润府只重点调改了公区，以及未开工的二期住宅楼，一期8栋住宅楼未改。

实际上，北京润府被人为划分成一二期，是没有道理的。

它的宗地号为 YZ00-0503-B19R1，是一块地。只不过，因为建筑面积太大，分期售卖而已。

没改的 8 栋住宅楼，即首批拿证的 8#、10#、11#、14#、15#、17#、20# 和 21#，共 660 套，准许销售面积 7.99 万平米。

这令北京润府形成一道奇葩现象，同一个小区的房源，竟然出现两个时代的产品。

二期背刺了一期。

花姐不禁想起了 2023 年 9 月开盘的中海学府里，只有最北面的那栋南向有开敞阳台，其余楼栋只送了飘窗。

当然，它和北京润府还是有区别，开盘时就很清楚地告知产品情况。

事实上，关于北京润府的调规，过去一段时间内争议不断。

今年 3 月初，有北京润府一期业主向北京市规自委投诉，重点要求公布二期的具体规划细节，表达了二期产品须与一期一致的诉求。

北京市规自委亦庄分局当时的回复称，暂未收到关于 " 润府二期 " 的设计方案审查的申请。若后续建设单位申报设计方案审查，分局将对具体设计方案按照相关规范要求审核，并进行公示，充分听取公众意见。

现在，那只靴子落地了。

这一次，陈海鸥吸取了丰台北京悦府的教训，没有先斩后奏。前不久，北京悦府因擅自扩建大门和景观廊道，被罚 4.92 万元。

在一片反对声中公示调规平面图，北京润府背后搞定了400多户老业主？他们接下来，会做出什么样的举动呢？

下面，花姐将北京润府此次调规后的方案，详细进行分析。

一、两处大门做了升级

先来看它的大门，比过去更雄伟了。

原方案中，两个大门两侧是围墙；新方案中，两边均配以装饰展示面，进行了大范围延伸，形成景观大门。

其中东边主大门从内侧向两边延展，南至 15# 东面，北到 10# 东边，中间横跨了车库出入口、人行通道。

北边大门则从外侧向两边延展，中间是消防通道和车库出入口，不能走人。

原方案中，东边大门进来紧挨物业服务用房，现在变成了邻里共享空间和其他商业服务场地。

二、新增两处首层架空

新规划中，北京润府的地上建面 17.58 万平方米，比旧规划多了 1000 平米，多出来的全部为不计容面积，主要由首层架空和风雨连廊组成。

北京润府为自己新增了两处首层局部架空区域，面积均不是很大。

可作为地上会所的首层架空区域，位于 6# 东侧，面积在 140 平米左右，从它的东边出来，是个约 50 平米左右的下沉庭院。

另一处在 4# 的东侧首层，紧挨着北大门。旧方案中，原本是一块绿地，新规划将 4# 增加了一个单元。

这处首层局部架空的功能，主要用于物业服务，面积在 100 平左右。

三、风雨连廊不连通

北京润府此次公区调规最大的特点，是新增了5处风雨连廊，全部位于一期区域内，但有 4处很鸡肋。

真正具有连接功能的，是位于东边大门处的 1# 风雨连廊，将邻里共享空间、两个下沉庭院连通在一起，高 4.95 米。

面积最大的一处是 2# 风雨连廊，靠近小区正中央，在楼王 8# 的正前方。

从平面图上看，它很孤立，没有任何连接功能，更像一个小区的景观走廊。

2# 风雨连廊高度为 5.28 米，对已经购买 8# 的业主来说，一定很郁闷，好端端眼前多了一个没有连接功能的风雨连廊，不仅有碍风景，更会影响低层户型的采光。

最让花姐看不懂的是另外三处，位于小区南边的 14#、17#、18# 的中间。

在平面图上，它们分别被标注成 3#、4#、5# 风雨连廊，花姐看着更像凉亭等设施，不仅没有连接其他设施，彼此之间也是割裂的。

四、化粪池紧挨燃气调压箱

其他公区方面，北京润府将过去的 3 处下沉绿化砍掉了，新增了两处下沉庭院。

此外，两处室外活动场地的位置和面积，也较过去有了稍微变化。

花姐需重点指出的是，在新方案中，北京润在东北角的化粪池旁边，新设置了燃气调压箱，位于1#的北边。

类似的设计，也出现在北京润府的兄弟项目华润臻澐中，位于 3# 北面的化粪池，就与燃气调压箱紧挨着。

在前不久的公示意见反馈中，被眼尖的群众发现了，指出存在安全隐患。

华润臻澐也意识到了这个问题，把两者隔开了 4 米。

五、同小区下不同时代的户型

与公区的改动相比，北京润府此次调规，最大的变化是，让同一个小区，产生了两个不同时代的产品。

目前，北京润府已经开工住宅楼有8栋，工程均已到了封顶阶段；剩下的 11栋住宅楼，尚未开工。

从新版的平面图中可看出，尚未动工的 11 栋住宅中，除了 1# 外，其他楼栋的所有户型，都增加了内嵌阳台+设备平台 +边户飘窗。

而已经封顶楼栋中的户型，只有飘窗赠送。

以 12# 为例。

该栋楼全部为 177 平米户型，调规前，它能赠送的手段只有飘窗；调规后，南向全部有内嵌阳台，北向有设备平台，两个边户另有飘窗赠送。

六、阳台进深1.2-1.4米

虽然北京润府增配后的赠送范围，完全向好房子标准看齐，但它的阳台的进深，只在 1.2 至 1.4 米之间，。

其中 1.4 米阳台分布在 19#、18#、12#、9#、6#、7#；1.2 米阳台分布在 16#、4#、3#、27#。

这令北京润府二期户型，较一期的实际得房率提升，很难突破10%。

还是以 12# 为例。

阳台面积约 17.78 平米，赠送一半；北面设备平台约 5 平米，全赠送；边户飘窗约 4 平米，全赠送。

实际赠送面积约为17.9平米。

调规后 12# 为 18 层建筑，若按照 79% 的产权得房率计算，它边户的实际得房率，约为89%。

在一期，177 户型主要集中在 8#，为 10 层建筑，产权得房率可达到 83.6%。

虽只有飘窗赠送，但边户可送面积达到了约 8.5 平米，实际得房率，可达到88%。

花姐粗略测算后，北京润府阳台 1.2 米进深的户型，平均实际得房率约在86%左右。

七、10栋住宅楼层高不达标

在新版方案中，北京润府的住宅楼栋，从原先的18栋变成了 19栋——将原 3#东单元，拆分成新的 27#。

最重要的是，新版规划中，1#、3#、4#、6#、7#、9#、13#、18#、19#、27# 住宅楼的标准层高，按照 2.95 米计入；12# 的住宅标准层高，按 3.1 米计入。

3 月 31 日，住建部发布了最新版的《住宅项目规范》，明确要求新建住宅建筑的层高，不应低于 3 米。

新规将于 5 月 1 日起，正式实施。

这也就意味着，此次调规后，北京润府有10栋住宅楼的层高，不符合国家最新政策规定。

八、7栋住宅楼层数变了

部分新增配阳台楼栋的层数，也发生了变化。

1、砍掉或调整了原规划的顶层异型户型，具体为：

1# 从 17/18F，变为 17F；7# 由 16/17F，变成 16F；9# 从 15/16F，变成 15F；13# 西边户从 17/18F，变成 16/18F；19# 从 10/11F，变成 9/10F.

2、两栋楼的层数，做了增减，具体为：

6# 从 17F，变成 18F；新增的 27# 为 14F，旧规划作为 3# 的一部分，只有 11F。

花姐点评：

老项目增配，并不是一件容易的事情。

前不久，中海地产的石景山项目长安源境二期公示了总平图，几乎是一期的翻版，延续了错层阳台的设计。

这样做的目的，就是为了照顾长安源境一期近100位业主的情绪。

但，北京润府对老业主的利益全然不顾。这不是央企华润置地应有的责任。

为什么华润置地还要这么做呢？

花姐认为，北京润府想在二期上，提高售价。依照一期的卖法，是很难挣钱的。

2024 年 2 月，华润置地以 75.38 亿元的价格拿下北京润府地块，溢价率 0.51%，楼面价折合 4.31 万元 / 平米。

按照目前网签均价 5.87 万元 / 平米，中间的缝差只有1.56万元 /平米。

从表面上看，北京润府二期提价，可一举两得：1、平息老业主的愤怒，房子增值了；2、增加二期的利润。

但是，增配了南北双阳台和几个不相连的风雨连廊，到底能提价多少呢？这是值得怀疑的。

站在购房者的角度，在好房子时代，开发商增配是必须的，这不是涨价的理由。

北京润府调规，陈海鸥的如意算盘，真的能如意吗？