3 月 31 日，万科 A 发布了 2025 年年度财务报表。

年报发布前，边控、退薪、受限、举报、调查、股跌 …… 消息层出不穷，但没一个算好。

也因此外界对万科这次年报及管理层回应，相当关注。

但实际是，大家都在 " 等 "。

等重组：压力是否生变数？

债务重组方案，或是最快能等到进一步结果的，毕竟这涉及万科是否构成实质性违约。

年报显示，目前万科三笔公开债务（22 万科 MTN004、22 万科 MTN005、H1 万科 02）已经启动展期协商程序，并已表决通过，方案是 40% 首付（2026 年 1 月集中兑付） 60% 展期一年。

40% 首付，在目前已经给出重组方案的房企中，比例几乎属于最高了。这一步能看到上级通过深铁给到万科的 " 支持 " 态度。

不过 60% 真的能展期一年即付？大多数人都不敢肯定，有债权人甚至直言 " 已经做好 battle 展期延长、再展期方案的准备 "。

因为今年内万科的临期债实在不少，还有 11 只，其中 4 只时间只有 1-3 个月。

" 接下来，万科 4 月 -7 月的公开债兑付压力确实尤为突出。" 万科管理层在业绩说明会上就坦言，公司当前经营形势依然十分严峻。恳请各方继续给予理解、支持与包容，给予化解风险的时间与空间。公司会积极寻求债务长效化解方案。

万科在报告中则明确表示，通过 " 展期协商 "" 再融资 "" 资产交易 "" 资源置换 " 等方式化解流动性压力。

而报告期内，万科已经完成的公开债偿付约为 332.1 亿元，推动了 31 个项目大宗资产交易（交易金额 113 亿元），作为债务重组的配套手段。

此外，万科主动终止了联合资信对其主体及多只债券的信用评级，表明其在调整融资结构与市场沟通策略，为债务重组创造空间。

等资助：

国家队 股东给万科多少 " 开源 "？

年报显示，去年 2 只 " 国家队 " 现身万科的前十大流通股东，总持股 3.18 亿股，总持股占流通股比例为 3.27%。

具体而言，中央汇金资产管理有限责任公司、中国证券金融股份有限公司持股数量分别为 18547.82 万股、13266.94 万股，已连续 30 个季度持有万科股份。深铁集团的持股比例也保持稳定。

3 月 31 日，万科 A 还发布公告，提请股东会授权最高 584.5 亿元对外财务资助额度。

鉴于房地产开发多采用项目公司模式，各方股东原则上需按照权益比例向项目公司提供资金。万科此举为解决项目公司经营发展所需资金，提高资金使用效率。

能够看到，万科管理层仍在不懈努力让 " 从上至下 " 的资金支援落地。万科也表示，大股东深铁集团已通过市场化、法治化手段予以支持，累计提供股东借款 335.2 亿元，帮助公司稳妥处置风险。

" 开源 " 的同时，万科在主动 " 收缩 "。

一方面完成冰雪业务剥离，推动业务组合收敛，以及非核心业务有序剥离；一方面，坚决退出低潜力城市，聚焦核心城市高潜力板块；一方面，人员和管理方面也会继续降本增效。

年报表示，" 万科 2025 年开发业务实现销售 1340.6 亿，按期保质交付房屋 11.7 万套。2026 年公司仍会聚焦核心主业，并全力保交付。" 相信万科完成上述目标，还是不难的。

等上市：普洛斯能带来多少 " 想象 "？

经营方面，如上述万科管理层所言，" 形势严峻。"

截至报告期末，万科 2025 年营业收入 2,334.33 亿元，同比减少 31.98%；利润亏损 739.24 亿元，亏损同比收缩 56.66%。这主要受到房地产开发业务结算收入下滑影响，物业服务等经营性收入相对稳定。

此外就是来自信用减值的巨大影响，因为 2025 年万科信用减值了 481.4 亿元，同比翻倍。但这是由于应收账款及存货跌价计提增加，资产缩水不计提是不行的，长痛不如短痛。

好在万科的物管、商业、物流、公寓等持有型资产经营持续贡献业务收入，叠加 31 宗大宗资产交易的完成回笼约 113 亿元资金，加速了结构优化的效果。

实际上，" 非地产业务 " 能够给万科带来很大的想象空间，普洛斯就是最热门的一个。

消息称，国际物流巨头 " 普洛斯 " 计划 2026 年港股上市，预期估值 1800 亿元 -2200 亿元。万科仍持有普洛斯 21.4% 的股权，是单一最大股东，对应其上市股权价值或达到 385 亿元 -470 亿元。

虽然港股上市后，主要股东通常有 6-12 个月禁售期，短期无法大规模减持，但如果普洛斯真的上市，对万科而言也有一定价值增量和正向引导。

但因为普洛斯上市，仍是一个巨大的未知数。能否通过普洛斯增加万科的融资与退出工具 、兑现账面增值，都无法确定。

站在另一个视角来看，普洛斯就算不上市，如果能深入驱动普洛斯的物流、数据中心、新能源与万纬物流、产业园、商业地产联动，加速 " 开发 运营 资管 " 融合，或许万科的多元业务能够给公司带来更大的增长空间。

毕竟在房地产 " 存量时代 "，持有型经营型业务本身就是房企深挖的重地，也是承载未来预期的重要领域，值得关注。