近日，位于南京雨花台区的上铁淮风晓月小区，因一场激烈的物业选聘而备受关注。

这个 2024 年 8 月才交付的高端小区，在首届业委会成立 5 个月后，就完成了从淘汰原物业到筛选出两家候选企业的流程。

根据淮风晓月业委会对外披露的文件，共有 6 家品牌物企参与竞逐，最终奥体物业与美的物业进入终极 PK，两家企业分别抛出带资 140 万元、120 万元进场的重磅方案，还配套空置房物业费打折、公共收益分成等福利。

1 月 13 日晚间，南京淮风晓月一业委会成员向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，目前全小区投票参与度已过半数，结果还得等公示期结束才能知道。

据上述淮风晓月业委会成员介绍，小区于 2024 年 8 月交付，开发商为南京沪铁房地产开发有限公司。原物业为保利物业，但业主们认为小区收费与物业服务水平不匹配，此后成立业委会表决更换物业，并组织公开选聘。

" 正在对筛选出的两家企业进行投票。" 上述业委会人士表示。

每经记者注意到，这次选聘对候选企业的资质、项目负责人等都作出了明确要求，还发布过 "5 选 2""4 选 2" 等阶段公告。

而为了拿下这个项目，两家候选企业都拿出了真金白银的投入方案。

奥体物业承诺无偿投入 140 万元，另掏约 40 万元用于项目焕新；若 4 年服务期未满即被解约，140 万元按剩余年限比例退还；实行 2.98 元 /㎡/ 月一费制，无公共能耗费；空置超 6 个月房屋物业费七折，折合 2.09 元 /㎡/ 月。

美的物业带资 120 万元，其中 70 万元需在入驻 60 天内打入业委会账户，剩余按计划投入验收；采用两费制，合计 2.6 元 /㎡/ 月，空置房基础费七折、能耗费不变，总体约七五折，折合 1.94 元 /㎡/ 月。

" 在存量盘里，高端住宅物业费高、收缴率高、增值服务空间大，算是物企的现金奶牛，这也是部分物企愿意带资进场最根本的原因。"1 月 14 日下午，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示。

在柏文喜看来，部分物业企业选择带资进场，是行业竞争升级的信号，但本质是 " 资本换信任、服务换续约 "，资本只是放大器，服务仍是核心赛道。

淮风晓月的物业 " 抢盘大战 " 并非个例。

每经记者梳理发现，在各地的物业竞选过程中，多数普通刚需小区仍以 " 零投入竞聘 " 为主，带资多是头部物企争夺优质项目的差异化手段。

如苏州泊云庭项目，在 2025 年的物业换届投票中，新希望物业就带资 128 万元 + 整改垫资金额 259.15 万元参与竞选，最后成功被选中。

从行业现状来看，物业企业正面临前所未有的挑战，倒逼其向优质存量项目聚焦。

据克而瑞物管数据，2025 年上半年，63 家上市物企营收总额增长至 1487.9 亿元，同比增长 4.1%，增速较 2024 年同期下滑 0.5 个百分点；毛利润均值为 4.6 亿元，同比下降 2.0%；毛利率同比下降 1.2 个百分点，降至 19.4%。

也正因如此，为应对盈利下滑的情况，一些物企开始主动退出低收缴率、低利润率的项目，将资源集中投向高端小区。

以南京河西华侨城天鹅堡为例，去年 8 月该小区在换物业时，保利物业、万物云、银城物业等参与角逐，其中万物云提出带资 457 万元进场且无需返还，还附加免费清洗外立面、代送快递等增值服务的条件，成功当选。

在中指研究院看来，" 带资进场 " 行为并非普遍存在于所有物业项目，而是显著集中于特定类型的住宅小区。这类项目通常具备规模大、业主付费能力较强、品牌溢出效应高等特点，服务于此类项目有助于物业企业形成稳定现金流。

" 物业‘带资进场’属非典型市场行为，不利于物业管理行业的健康与可持续发展。其通过短期资源输入掩盖了长期可能存在的服务风险与财务风险，客观上干扰了业主方的理性决策。" 中指研究院分析称。

每经记者注意到，此前已有相关单位发文指责 " 带资进场 " 行为。

如安徽省社区服务业协会曾发文称其为 " 补贴战 "，挤压中小物企空间，长期损害服务质量。赣州市城市住房服务中心 2024 年也曾发文，招标文件不得将物业服务人 " 提供整改资金 "" 带资进场 " 和 " 共管账户 " 等与物业管理无关的内容作为评标标准。

在苏商银行特约研究员武泽伟看来，物企 " 带资进场 " 是一把双刃剑，若缺乏透明监管与理性约束，极易引发非理性内卷和恶性竞争，过度资本比拼会扭曲市场，诱使企业作出不切实际的财务承诺，最终可能因盈利压力牺牲服务质量，损害业主长远利益。

" 若能将资金投入与品质提升、权责清晰的契约及业主监督机制结合，其也能成为推动社区更新、倒逼行业升级的良性创新。" 武泽伟预判，未来竞争重心将从 " 砸钱竞赛 " 回归资金使用效率、服务创新与长期价值创造的综合比拼，并可能衍生出 " 绩效对赌 "" 共益分成 " 等成熟新模式。